房子过剩,房价为何不降?潘石屹9字说透,国家智囊提出“妙计”

03-31 08:33:11 楼市新观

这些年,全民对房子的过度追捧,使得中国房地产的发展越来越“畸形”。即使居住需求已经彻底满足,很多人掏空心思也要把闲钱用来买房。全款买不起,就贷款;首付凑不齐,就借遍亲戚朋友,更有甚者用信用卡套现。有钱人有资金实力爱投资炒房也就罢了,现在连刚毕业的大学生也都在琢磨早点买房,自己没钱动用“六个钱包”啃老也要早买房、多买房。投资炒房的不正之风愈发滋生蔓延。

统计数据显示,国人收入的70%都用来买房了,且80%的资产是房产。有钱恰恰又有居住需求,买房无可厚非,但是最近这些年很多人买房的目的已经“不单纯”——赚钱是第一目的。即便不能大赚,但绝大多数人骨子里都认定了,房地产也能让手里的钱不“变毛”。房地产兼具居住和投资属性,但今天的中国楼市,投资属性已经彻底凌驾于民生居住的第一属性之上了。

国人爱买房投资,其实真的怨不得他们。归根结底还是我们的房地产拥有极强的“造富”能力——过去20年中国的房价走势是一路向上的,虽然中间有短暂横盘微跌,但是均被后面的大幅上涨覆盖,早买房的人早就赚得腰包鼓鼓,更有甚者凭借投资炒房实现财富自由,阶级跃迁。晚买房的人都在遭遇高房价的“惩罚”。

过去20多年,房价为何能一路涨着过来?难道我们的房子一直都不够住吗?

当然不是!抛开坊间“中国现有所有的房子足够30亿人居住”不说,即使一套一间地计算我们也能得出其实早在5年之前,我们的房子早就严重过剩了——

公开数据显示,过去20年我们的地产商总共销售了177亿平米商品房,按照一套房子平均90平米的大小来计算,就是1.97亿套房。而其它诸如小产权房、经适房、廉租房等各种产权的房子理论上是商品房的4倍,也就是说,我们全国所有的房产约8亿套。

8亿套房解决14亿人口的居住问题,很难吗?平均一户才住1.75个人。我们倒退计算会发现中国今天的房屋早已严重过剩——按照正常一户住3人,我们现有的房产也足够至少24亿人居住了。

房子过剩,房价为何还不降?地产大佬潘石屹9字说透!截至目前,中国到底有多少套房处于空置浪费状态?答案让人不敢相信

经济学家薛兆丰就说过,房价不断上扬,除了土地财政等人尽皆知的原因外,还有一个最容易被忽视的主要原因——空置率高,持有成本太低。官方虽然目前没有统一的空置率,但是多家机构统计核算显示,我国的房屋空置率大约在20%-25%之间。尤其是炒房投资客手里的房子空置率更高,可能高达50%。

无独有偶,地产大佬潘石屹2016年也用9字说透了“房子过剩,房价难降”的真实原因,那就是“房屋空置率居高不下”。他甚至语出惊人揭露到,中国部分城市的空置率比很多人想象的要高,可能高达五六成。一线城市的空置率也并不像大家想象中的那么低。他甚至揭秘到,“我知道北京有人买100套房,自己只住1套。”

投资炒房客为什么宁愿房子空置也不出租?一方面,租售比不高,房屋持有者并没有足够的动力,出租运营自己的空置房源;另一方面,他们这些人早赚得盆满钵盈,加上持有房屋成本太低,如北京一套100平米的房产,市值可能五六百万,但每个月的持有成本仅200元左右的物业费,这与国际上普遍1%的房产税极不相称。直到今天我们对空置房源持有者基本都没有其它“惩罚”压力,多套房者也就为所欲为了。

无论如何计算,截止到今天,中国房地产市场上的房源量其实是够住的,只是大批存量房源长期处于闲置状态,并没有释放出来,以至于供不应求,所以房价才会“只涨难跌”。

降房价真的无招可用了吗?潘石屹、国家智囊不谋而合,提出“高水平”解决方案

按最低20%的空置率算,五套房子就有一套空置浪费。相对应的,还有很多人在为买不起房。一边是房价节节攀升,有钱人坐拥几十甚至上百套房产,躺着就能赚钱;另一边是数以亿计的真实刚需,有强烈的买房需求,但是面对高房价却无能为力,只能空自嗟叹。俗话说,不患寡而患不均,长此以往,矛盾越积越深,终有一天会爆发的。

降房价真的无招可用了吗?答案是否定的!地产商大佬潘石屹曾经亲自撰文给出了“将房价抑制在合理区域”的解决方案:推行房屋空置税,提高持有多余房产者成本,可以达到盘活存量的作用。因为征税既可以增加住房的持有成本,也可以逼出空置房源有利于抑制租金上涨,也有利于调节房地产市场供需,从而抑制房价。他甚至建议,要对首套房刚需不征税,对投资炒房客多征税,房子越多应该征税越高。

如何有效解决中国房屋高空置率问题,把存量房源逼到市场上来,国家智囊、国务院参事仇保兴也给出了“高水平”解决方案:2018年10月份在海南博鳌房地产论坛上,他提到,为了逐步烫平房地产泡泡,房地产税应该分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,一般国际上都是5%左右,出台空置税很有必要。

此外,他还建议,不仅要对存量房源征收空置税,我们还要加紧制定“新购房源不准空置”的新规定,唯有“双管齐下”才能彻底杜绝炒房投机行为。不得不说,增量、存量一堵一疏通的提法确实堪称“妙计”。

事实上,在18年4月份时他就已经发出过“空置税肯定会出来”的预警。彼时他说,关于房地产市场的调控,过去中央集中发力调,现在是分散调,从行政证手段调变成税收、信贷这些市场工具来调,从长远的角度来说,包括消费税、空置税,这些肯定会出来的。

仇保兴为什么认为空置税未来一定会出?因为征收空置税有四大显见的好处:

其一,国际上有多个国家出台空置税来抑制房价、房租,效果都很明显:加拿大温哥华,不仅对空置房屋征收1%的税款,还要对谎报业主施行“每天罚款10000加元”的严厉惩罚;英国,空置逾1年,缴纳楼价的10%,第二年12.5%,第三年15%;

其二,出台空置税的目的是为了降低资源的浪费,促使房价回归合理轨道,更主要的是可以缓解地方财政压力,更可以逐渐摆脱对土地财政的过度依赖,可谓一举多得;

其三,我们要清醒意识到,通过加大供地,新建房源,来彻底解决国内房屋需求的办法势必是行不通的,体量太大、速度慢、并且也会造成资源浪费,只有结合存量房的盘活才能真正解决这一问题;

其四,房住不炒已纳入基本国策,这意味着对投机炒作的打击不可能戛然而止。而出台空置税也确实迎来了最好的时机。而且当前内忧外患经济急需转型之际,我们急需惩罚一批投机者以正视听,来激励大家重回“实干兴邦”的传统价值观。

空置税离我们还有多远?国内已有示范案例,空置税或3-5年内出台?

值得一提的是,2018年6月28日,香港正式开始征收空置税,成为中国首例开征房屋空置税的城市。征收的对象是空置一年及以上的一手房。税率征收时会对这套房屋的租金做一个评估,估算出可以得到的年租金,而空置税则为评估出的年租金的200%。不得不说,这个力度着实不小。

内地何时能够追上脚步?从目前国家方面释放的信号来看,其实应该也不远了。一方面,全国不动产联网工作已经于两年前就完成了,给空置税开征提供了有利条件;另一方面,公开报道显示,2020年中国将开展第七次人口普查,彻查人口出生以及变动,以及房屋情况。毫无疑问,这是在为下一步人口政策调整和空置税、房产税开征提供依据。

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