商铺面临“窘境”:租不出卖不掉,只能空置!内行:5个原因很现实

02-15 12:16:04 楼事纪

提起商铺,很多人都会想起“一铺养三代”、“日进斗金”等说法,一旦有新的商业项目或者小区底商开盘了,很多位于核心商圈的商铺都会被抢购一空,所以也有人把商铺称为“金铺”。搁前十年来说,每当住宅限购的时候,不限购的商铺就会成为广大投资客的“新宠儿”。但是,过去三年多,伴随房地产调控的逐步深入,住宅市场已经明显降温,但在住宅市场遇冷的同时,商铺的行情并没有像以前一样火热起来,反而也逐渐失去了“光环”,而且还面临租不出、卖不掉的窘境。

据媒体报道,青岛的李女士购置了一套100多平方米的商铺,但短短3个月的时间,这里的房价就出现下滑,商铺的单价也从70000跌到了20000,也就是说,李女士直接损失就高达500多万。除了李女士,南京的黄先生在自己小区附近也购置了一套120平方米的商铺,单价30000,但是随着房价下跌,加之商场的招商情况不佳,不光租金一跌再跌,想要租出去也并不容易。半年时间,黄先生的商铺挂牌价降到了18000,损失了近150万元。

其实,商铺由热变冷并不是某个城市的特有现象,过去几年,在很多城市都早就已经出现了。就拿笔者所在的济南来说,几年前开发的楼盘,住宅都交房了,如今一排排商铺依然大门紧锁,全都空置着。此外,笔者所在的小区,除了药店和餐饮店比较固定,其他类型的商铺频繁转手的概率较高,其中一家商铺一年时间转手了三次,如今大门上又已经贴上了“出租”二字。那么,最近几年,商铺由热变冷的原因有哪些?商铺真的不值得投资了吗?

商铺行情变化的五个原因

第一、国家对房地产一锤定音,房价预期出现转变

根据历次调控经历看,持续两三年基本就结束了,而且房价往往越调越涨,基于这种根深蒂固的观念,无论是住宅还是商铺,都深得购房者青睐。但是,本轮调控与以往大不相同。过去三年已经说明,国家对楼市调控的决心超出很多人的想象,不仅不再把房地产作为短期刺激经济的手段,而且要长期坚持房住不炒,所以调控仍旧没有大幅放松的可能。因此,无论是投资客还是普通购房者,都变得谨慎和冷静起来,落袋为安是普遍选择,房价预期已经出现明显转变。

第二、电商模式渐渐兴起,改变了国人购物和消费习惯

十年之前,估计没有人想到网购会成为一种消费方式。但是今天,无论是繁华的一二线城市,还是偏远的郊区农村,网络购物已经逐渐普及。根据国家统计局数据显示,过去20年时间,我国网民从62万激增至8.3亿人,其中网络购物用户高达6.1亿,占网民总体的73.6%。必须承认,电商模式的兴起,使得购物更加便捷,商品也更加便宜,大大改变了国人的购物和消费习惯,但不可否认,有流入就会有流出,网购规模的扩大挤占了商铺等实体店消费的规模和水平,人气大不如从前。

第三、商铺总量供大于求,雷同现象越来越明显

经过一二十年的发展,我国人均住房面积接近40平方米,住房总量已经基本足够了。不仅住宅如此,随着城镇规模的扩大,以及经济社会的发展,商圈也越来越多了,从而推动商铺大规模增长,数量趋于饱和。除了数量增长,商圈、商铺类型也越来越雷同。举个例子:十年前,一条街共有10家商铺,烟酒店、餐饮店、服装店、五金店等等一应俱全,但今天再看,同样一条街,店铺增加到了50个,但服装店等一些店铺消失了,药店和餐饮店越来越多了。因此,商铺不仅过剩,而且类型又雷同,一铺养三代已经不容易了。

第四、商铺租金比较高,投资回报率出现下降

一般来说,投资一套商铺,回报率达到10%以上,就可以称为旺铺,7%左右属于可以正常接受的水平,但回报率低于5%往往不划算。为什么这么说呢?众所周知,目前银行的大额存款,或理财产品的回报率都可以达到5%,与投资商铺的区别不大,关键是钱放在银行,变现方便而且省心。反之,如果花30000元买一套50平方米的商铺,如果地段一般,一年租金也就5万左右,收益率差不多4%,关键是如今商铺数量众多,转手变现比较难,交易税费也比住宅要高。不过,退一步来说,虽然4%的回报率不高,但对于租户来说,生意不好做,这样的租金也已经是一笔不小的压力了,所以对房东和租户来说是两难问题。

第五、不断上涨的房价对居民消费形成了一定挤压

要想过上高质量的生活,拥有稳定的收入和一定的积蓄是不可缺少的。但是,作为消费的主力人群之一,对于当下的年轻人而言,一旦踏入社会,面临的重要问题就是车子和房子。过年期间,一个朋友告诉笔者,孩子刚出生不久,老婆辞职在家带孩子,如今养家的任务都落到自己身上了,他给我算了一笔账:自己一个月工资10000元,但房贷每月7000元,房租每月2000元,最后所剩无几,对其他商品的消费空间就会大大减少了。

不过,笔者认为,大家可以放心了。央媒经济日报曾刊文《警惕高房价对消费的挤出效应》,文章称随着房地产长效机制的建立,未来人们的居住观念会更理性,消费动力也会更加健康可持续。目前,国家也已经明确表态长期坚持房住不炒,相信未来房价会越来越平稳。

最后总结一下,根据以上五点来看,如今商铺的行情已经发生了明显转变,随着国家对房地产市场的一锤定音,投资商铺的黄金阶段也渐行渐远,如今想要一铺养三代并不容易。但是,商铺真不值得投资了吗?那也未必,李嘉诚多次说过,决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。因此,对于商铺来说,要想获得较高的回报率,关键要看人气,而人气的积累离不开好的地段。那么,你认为,“一铺养三代”还现实吗?

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