房价监测,11月上海新房现跷跷板行情

12-04 07:07:03 真叫卢俊

孩提时代,大家一定都做过跷跷板吧。小伙伴们一人坐一边,一会儿高一会儿低,简直不亦乐乎。

巧了,最近3个月的上海新房市场就呈现出了跷跷板这样的走势。

从金九到铁十,正当我们对今年最后两个月新房市场表示担忧的时候,最新一期的成交数据再度给我们以信心,

5967套

,这是上海11月,新房市场交出的答卷。

对于2019年整年的新房市场来说,到了11月,已经可以给出一个基本的判断。即是单月成交套数如果能够达到6000套以上,或者接近6000套,这全年目前的前三位,可以定义为

火爆

的三个月。

而9-11这三月走出

高—>低—>高

跷跷板似的罕见行情,上海新房只用一个月,变从低谷到达巅峰,其中到底是何种缘由?

在上个月新房数据监测的文末,阿飞留了个话匣子,相对于"银十变成铁十",上海11月新房能否反攻,首先要看的就是11月新增供应的几大红盘成绩如何?

宝山区的多个网红盘集中入市被我们看成是11月成交好坏的因素之一。而在开盘之前的一天,还特意监测了大华公园城市的认筹数据。

于是,当大华公园城市26日正式开盘那天,其实完完全全是心里有底的。

上海新房市场铁律一:

认筹火爆的成交绝对差不了。

来看下11月商品住宅销售榜TOP30:

宝山共康板块的

大华公园城市

10月26日开盘,

总计供应504套,最终网签成交336套,去化接近七成。

成交总面积35856㎡,成交均价57511元/㎡。

无论是成交面积,成交套数来说,都是近些月的

单月之最

了。

而就在1周之前,宝山上大板块的

大华朗香瑧园

位列11月第五,成交也十分不俗。成交总面积11813㎡,成交套数122套。

除了大华公园城市之外,榜眼项目

浦发东悦城

11月总计成交26537㎡,成交261套,均价39705元/㎡。

这个成交面积和套数基本和上月的冠军项目保利云上一致。能有如此成绩,其实也属于

意料之外,情理之中

了。

意料之外,去现场看过楼盘的粉丝一定会注意到项目北面200米处就能见到上海周浦监狱。

大家都听说过“江景房”、“海景房”、如今的“狱景房”怕是想都没想过吧。

然而,如今周浦新房什么价?从地王保利首创颂的5.8万、新城西岸公园5.8万再到7月日光的明天华城的4.7万,周浦房价的守门员从未低过4.5万。

而11月供应的

浦发东悦城

以4.1万诱人的单价入市,并且户型面积段是约71-130平,这意味着总价从258万起步就可以入住周康。

258万什么概念?同等价位的新房,基本分布在金山、奉贤海湾、临港新城。这个价位的客群对价格十分敏感。低单价且低总价受到市场的青睐也是情理之中。

此外,浦发东悦城所处的周康板块的地理位置,优势更加明显。

将将够的上地铁

:浦发东悦城距离明年开通的18号线站点繁荣路站在大约1.5公里的距离,算是一个共享单车地铁房。

优点还不止于此。浦发东悦城是一个整体超过1000户的大体量小区,小区采用四周住宅,中央花园的景观设计,小区采用第二代人车分流设计,方便住户搬家、老人坐车等居家需求。

可以说浦发东悦城是2019年性价比最高的项目也毫不为过。性价比有了保障,之于“狱景房”这样的不利因素,市场给的反馈意见就是“

不care

”。

上海

新房市场铁律二:

性价比是楼盘热销的生命线。

单单凭借前两位的热销,就想让楼市从谷底达到高峰,是不是太天真了?

我们发现,新房市场熟悉的感觉又回来了。TOP30项目中前7位,成交面积都超过了10000㎡,第三至第七位的项目分别是:

NO.3嘉定嘉定新城:西郊金茂府成交13064㎡,132套

NO.4青浦朱家角:上实海上湾华庭成交12697㎡,107套

NO.6浦东唐镇:金融家成交11267㎡,99套

NO.7嘉定嘉定新城:盘古天地成交10192㎡,105套

此外,我们还发现TOP10中的前九位,均价从青浦朱家角上实海上湾华庭到宝山共康大华公园城市,都低于6万。

TOP9总计成交超过14万+㎡,套数1322套,以这个价位段的小区撑起了11月新房市场的再度爆发。

上海

新房市场铁律三:

刚需成为撬动上海新房市场跷跷板中那个看不见的支点。

前一周我们还讲过,如今上海的刚需有了新的定义。

随着购房需求的不断细化和升级,

“刚需”的内涵和外延开始泛化

,很多改善型的换房需求也是其中一种,甚至不少高收入的高收入人群,在首次置业中就选择一步到位,还包括了

如今的改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。

所以,在TOP9项目中,我们看到了上实海上湾华庭以及新城上坤樾山,其实是以别墅为主的项目。分别占据了11月新房别墅榜的前两位。

接着来看下别墅、办公和商铺的TOP30。

别墅TOP30

上实海上湾华庭成为11月别墅榜榜首项目,成交总面积10408平米,成交81套,成交均价35337元/㎡;

榜眼项目松江佘山板块,新城上坤樾山,成交总面积9315㎡,成交总套数63套,53754元/㎡;

办公楼TOP30

排在榜首的是嘉定的隆慧大厦,成交总面积为5496㎡,成交均价27487元/㎡;

闵行的虹桥富力中心位列第二位,成交总面积4179㎡,成交均价:43580元/㎡;

杨浦的上海环创中心位列第三,成交总面积4151㎡,成交均价:53395元/㎡。

商铺TOP30

11月排名首位的是奉贤的绿地年丰广场,成交总面积34992㎡;

闵行的新华红星国际广场位列第二,成交总面积5662㎡;

虹口的绿地彩虹缤纷商都成交总面积5335㎡,位列第三。

有热心的粉丝也会询问数据的来源。成交榜来自克而瑞网签数据。因此,也会出现部分日光盘在当月的成交监测中没有出现。

我们也留意到了开盘3小时就售罄的云锦东方11月至网签了1套,但是基本是会出现在下一月的房价监测中,对于我们判断整个新房市场并没有太大的影响。

由于是成交数据,极具参考价值。尤其是每个月的成交反映着新房市场的冷暖。

哪个区域哪个楼盘当月最火爆,在这个榜单是一览无遗。

俗话说,跟着成交买,永远不会有错。

我们将当月火爆项目的前三十进行集中展示和分析,是由于每个买房者都可以根据自己不同的实际情况进行相关参考。

11月的TOP30榜单中,我们还发现了12位的招商虹桥公馆,13位的万科天空之城,都有着稳定的销售成绩。

TOP30中的别墅榜是目前网络上稀缺的成交数据。对于别墅购房者,更是指明了方向。

而别墅TOP30就更能说明问题,

去松江选别墅绝对不仅仅是一句口号,而现在又都了一个板块,便是朱家角。

对于入选住宅及别墅双榜的新房来说,产品的多样化,使得新房本身不仅仅是房子,而具有房产的属性,是一种美好生活的体现,若干年后,也一定比其它项目更易出手。

11月还有件大事自然不可不提。临港住房政策实施范围定了。

而阿飞追踪了政策发布日20日之前,以及之后下旬10天临港新城的成交情况。

前20日成交203套,而后10日成交66套。

主要原因:一是前期去化不少,没有持续新增热门项目也是一大原因。

还需要继续监测12月整个临港楼市的表现。

转眼间已到年尾,基于我们整年对上海新房市场的监测,万科天空之城大概率的会成为19年的面积以及成交套数双冠。

12月也依旧不乏热门新盘,诸如大名城紫金九号、静安府西区的加推,绿宝锦庭、万科青藤公园以及首创禧悦风华等等。

大家都希望给2019年的新房市场画个圆满的句号。我们也会在下月推出12月新房以及2019年全年新房回顾。到时候见!

以上为正文,来自阿飞

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