100平米的房子卖100万,但实际造价是多少钱?

12-04 00:31:09 小白读财经

一、房子的造价

现在房价高企,不少人疑惑重重!

为此,有人发出疑问:“100平米的房子卖100万,但实际造价是多少钱呢?”

大家可以参考一下图表中的造价,给出自己的看法。

一年前,好友胡坤建新房,他表示:

自家在城郊,在自己土地上盖房子,建筑面积200平方,两层小楼,工钱总计7万多,材料11万多。2018年正是人工和材料都非常贵的时候,除了电器和家具,水电瓷砖全部一次到位,一套200平方的房子,不过19万元。

类似胡坤那样在农村盖房的人应该不少,每平米造价在950元的房子应算是非常实惠的了。

当然,除开农村的房子,大部分人还是要买城市里的房子,它们的成本又是怎样算的呢?

举例一:

上海房子预估每平方造价:4511元

1、配套费用小计:720元

2、前期费用小计:121元

3、建安成本小计:2740元

4、经营管理成本小计:930元

西部房子预估每平米造价:3160元

1、配套费用:160元

2、前期成本:60元

3、建安成本:2200元

4、经营管理成本:740元

实际上,各地房子造价不会有太大的差异,真正的差距在于土地费用和税金,但这些没有计算入内。

二、城市地价

我知道各位肯定会好奇,城市的地价究竟是多少?

北青网2019年11月20日消息:

北京土地市场成交了1宗商品住宅用地,为石景山区古城南街东侧1612-805、812、823、822、811等地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、A33基础教育用地。该地块位于石景山区古城南街东侧,其北侧为地铁1号线古城站,规划地铁11号线也将途经此处,交通便利,土地面积约6.11公顷,建筑规模约14.86万平方米。最终由中海企业发展集团有限公司和北京首钢房地产开发有限公司联合体以51亿元竞得,成交楼面地价为34309元/平方米。

以北京为基准,大家可以估算一线城市的价格。不过,北京不少土地都有限制性要求,譬如限价销售!

今年,宏观调控持续,不少城市房价受到抑制,地价自然也难以上涨。

上海易居房地产研究院最新发布《2019年11月40城土地市场报告》。报告显示,11月40座城市土地成交面积环比增长18.8%,平均土地成交均价环比下跌1.6%,土地成交溢价已连续5个月下降。

2019年11月40座典型城市:

1、土地成交建筑面积4803.4万平方米,环比增长18.8%,同比增长12.2%。

2、土地出让金收入为2266.6亿元,环比增长37.4%,同比增长12.9%。

照此报告计算,40座典型城市每平方平均地价为4718.78元。

大林认为,该报告的数据具有一定的参照性,因为各大地产商的拿地价与之相距不远。

三、对房子的认知

大林相信,各位读者对自己所在城市的房市比我更熟悉,以至于一条街道左右两边房价为什么有大的差距都能说个一二三四。

虽然大家天南海北,但大家对房价高的感受基本一致。为什么房子不能在建筑成本上加上合理利润后,廉价销售呢?

大林认为,这是认知问题,我以早前文章《暴利行业,他们赚的是什么钱?》的牙膏为例:

1、普通牙膏主要成分是碳酸钙、磷酸氢钙、二氧化硅和水,以及很少量的保湿剂、增稠剂、甜味剂、防腐剂、香精色素等等,原材料综合成本不超过1000元/吨。

2、一支牙膏通常重120克,原料成本不高于0.12元,包装材料大约为0.5-1元/支。

对此,勤俭持家的网友说,批发市场常见的没有盒子简装牙膏,大概2-2.5元一支,这才是良心价。那些卖10元、20元一支,实在太暴利了。

牙膏的售价数倍于生产成本,主要费用在于营销和渠道。房子的售价数倍于建安成本,关键在于区位福利。

身边可见的事实,城市里的工资高,年收入高,越大的城市越容易赚钱。深圳市每一平方米的GDP平均产值为1213元,而全国农村耕地每一平方米的GDP平均产值为5.39元,二者差了225倍。

结果就是村镇里几乎没有年轻人,大家都往城里跑。现实表现就是城市化,我们每年有1%的人口进入城市。

更为重要的是这一过程有海量信贷推动!

11月25 日下午,央行发布《中国金融稳定报告》。报告显示,2018年末,我国住户部门杠杆率为60.4%。这意味着居民整体负债额占全社会新创造财富的60%以上。作为对比,2017年住户部门杠杆率仅为49.0%,可见这一过程有多块。

除了城市化和信贷,还有一个深受关注的话题就是大家熟知的学区房,房子与教育挂钩。当然,有人说,不还有医疗和其他福利么。受限于篇幅,我们在此只聊教育。

这不是我们的特色,美国一样存在此类问题。美国的学区房类似市场行为,先有好地方,富人区,然后愿意缴纳更多的地产税,然后就有充足的教育经费,接着学校就变成好学校,学区就是好学区了。

近日,深圳南山外国语学校高级中学发布2020届毕业生拟聘名单,20个录取者均为硕士以上学历,其中有19人毕业自清华、北大,有13人为清北本硕连读。

南外高级中学并非个例,不久前曾引起轰动的是深圳中学。9月11日,深圳中学官网发布的拟聘用28名应届毕业生中,4人博士剩余24人全为硕士,10人来自北大5人来自清华。同样在不久前的10月21日,深圳龙华区教育局发布招聘情况说明,称招聘吸引海内外超3.5万名应届毕业生报考,最终有491人入围,近9成为研究生,还有76名清华北大应届生。

大家可以自问,老家乡镇的小孩还能与这些大城市的同龄人竞争么?

四、其他选择

有人可能说,房子背负的东西太多了,像教育和房子,我们可以一码事说一码事,不能全部拢在一起。

美国的大学教育就与房子没什么关系,但学费巨贵!

在扣除通胀的情况下:

1987年美国私立大学平均学费为1.5万美元/年;2018年升至3.5万美元/年。

1987年美国公立大学平均学费为3190美元/年;2018年升至9970美元/年。

美国人均可支配收入是5.06万美元么,这就意味你至少不吃不喝四年才能攒到一个孩子去名校的大学学费。没钱但成绩好,要读私立名牌大学怎么办?

可以,但你得准备好背债。

美国大学的入学率是87%,几乎是人人都读大学。与此同时,70%的美国大学毕业生背负债务,因为学费太贵,只得贷款。不少人工作多年都未能还清贷款,超过1200万的30岁-39岁年龄段美国人还欠着大学贷款。

10斤重的篮子,你可以选择左手拿或右手拿,但本质都是自己拿!

城市房价数倍于建造成本,100平米的房子卖100万值不值,我们要算得清。

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