船小好调头,中小房企去杠杆效果显著

09-12 18:50:00 风财讯深度

8月16日,国家发改委召开新闻发布会,新闻发言人孟玮介绍了企业去杠杆进展,同时表示将进一步推动企业部门结构性去杠杆。逐步完善企业债务风险监测预警机制。

在近年持续降负债的背景下,作为资金密集型的房地产行业,在扩大规模的过程中,负债率相应扩大,坚持房住不炒的主基调下,市场温度持续走低。房企促销售、抓回款、降负债已成常势。在此背景下,高杠杠已不再像以往拥有扩大房企规模的作用,却相应增大企业的经营风险。

以国家政策导向为基础,凤凰网房产以一年时间跨度对比上市房企在此区间的的去杠杆力度,并相应发布《上市房企去杠杆排行榜》。通过A股及H股上市房企资产负债率的变化幅度,浅析当前阶段上市房企去杠杆、降风险表现。

船小好调头

在此次进行对比的100家房企中,凤凰网房产以去杠杆积极榜进行分析。观察表中前五数据可知,在3%—7%的降幅维度下。当前小房企的降幅最为显著,其中以大悦城、万通地产、景瑞控股、北辰实业为代表的的第二三梯队房企降幅明显。去杠杆积极,而千亿房企降幅只有正荣地产入驻前五,居位第二。

不过值得一提的是,其中万通地产负债下降得益于今年出售项目,事实上万通地产名下实际可供开发的项目已经寥寥无几,而北辰实业负债下降则是由于布局一二线城市获利。

此外,在22家去杠杆大于1的房企序列中,千亿房企态势普遍趋弱。入围的仅有阳光城、融信中国、新城控股、蓝光发展、绿城中国、泰禾集团等六家,仅占总数的27%。

一方面,受制于规模原因,大型房企降低负债难度相较中小房企的灵活度更低。另一方面,已有的几家千亿级别去杠杆较为突出的房企大部分也是一直受市场关注的负债率较突出的几家企业。

下半年预计出现更大规模去杠杆动作

据凤凰网房产统计了解,2018年百强上市房企平均去杠杆降幅为1.39,2019上半年年平均去杠杆降幅为1.86,相比去年整年数据,今年上半年房企降负债率呈现积极态势。但是,事实上今年上半年多数房企在前两季度拿地力度加大,据克尔瑞研究数据显示,2019年上半年,土地市场成交量缩价涨,市场较去年下半年明显回暖。各能级城市中,一二线城市供地力度明显较去年同期加强,成交量同比分别上涨了20%和9%

随着之后的市场调控与融资环境的收紧,伴随着上半年房企拿地力度的加大,预计下半年房企将出现更大规模的去杠杆动作。

截至2019年上半年,在负债率排名前十的房企中,正商实业、鲁商发展、中南建设、建业地产、云南城投分别以97.48%、94.43%、91.23%、91%以及90.9%居榜单前五。

业内人士分析表示,当前政策严苛限制了开发商融资渠道,缩减开发商融资额度。以致于开发商追求规模之后,一边需要开支,一遍融资紧,出现高负债是为必然。

基于市场因素,今年的房地产大势中,拿地谨慎成普遍房企共识,富力一份文件曾提到,“2019年下半年原则上暂停拿地动作,快速要求资金回笼。融创中国孙宏斌也曾在业绩发布会上表示,下半年基本没有拿地计划,同时将严格控制土地投资。融资环境逼仄下,谨慎拿地减少企业支出,对房企负债率下降也将产生一定影响。

当房企黄金时代悄然逝去,地产红利期趋弱下,毫无疑问降负债将会使房企更安全的活下来,但是,在规模赛道的竞赛者数量究竟是日益减少还是保持不变,仍需观察未来行业态势进行检验。

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